Ibland kan användningen av en fastighet vara beroende av att man får använda delar av annans fastighet. Det är vanligt att den problematiken regleras genom bildande av ett servitut. Det kan till exempel röra sig om ett servitut på en väg, en brunn eller en rätt att gå över ett visst område. I denna artikel reder vi ut begreppet servitut och de olika former som finns för servitut.
Vad betyder servitut- två olika former för servitut
Servitut är en rätt för en fastighet att nyttja en del av en annan fastighet. Servitut uppdelas i två olika former, avtalsservitut och officialservitut. Uppdelningen har att göra med formen för hur servitutet bildats. Ett avtalsservitut är ett servitut som uppkommer genom avtal mellan två fastigheter. Ett avtalsservitut skapas därför genom avtal. Ett officialservitut bildas genom en lantmäteriförrättning. Ett officialservitut är således ett servitut som lantmäteriet beslutat om.
Så fungerar ett servitut – begreppen tjänande och härskande fastighet
Fastigheten som använder sig av den andres mark, tillexempel den som genom ett servitut har rätt att använda en brunn, kallas för den härskande fastigheten. Medan den fastighet som äger marken kallas för den tjänande fastigheten. Servitutsrätten är bunden till fastigheten och inte till ägaren av fastigheten. Det innebär att servitutet kommer att gälla även för nästa person som flyttar in i fastigheten efter dig. Servitutet följer med fastigheten och inte fastighetens ägare. Om ni istället vill att avtalet ska gälla endast för personen som bor i fastigheterna just nu, kan ni istället skriva ett nyttjanderättsavtal.
Hur vet jag om det redan finns ett servitut på min fastighet?
Du kan ta reda på om de finns ett servitut på din fastighet genom att kontrollera fastighetsregistret. Många avtalsservitut och alla officialservitut finns antecknade i fastighetsregistret. Lantmäteriet är ansvarig myndighet för fastighetsregistret och dit kan du vända dig om du vill ha ett utdrag gällande din fastighet.
Vad är ett servitut och när är giltigt?
Avtalsservitut regleras främst i 14 kapitlet jordabalken. Lagen uppställer vissa formkrav för att avtalsservitut ska vara giltiga. Bland annat gäller att:
- Avtalet ska vara skriftligt.
- Handlingen ska ange den härskande och tjänande fastigheten. Tex bör fastighetsbeteckningarna framgå.
- Ändamålet för upplåtelsen måste anges.
- Den tjänande fastighetens ägare ska underteckna avtalet. Men det är att rekommendera att alla inblandade parter skriver under avtalet.
Utöver ovannämnda formkrav så måste servitutet avse vad man kallar för en ändamålsenlig markanvändning. Det går därför inte att besluta om vad som helst i ett servitut utan det måste vara till nytta för den härskande fastigheten. Ändamålsenlig markanvändning innebär att nyttan för den härskande fastigheten vid en bedömning ska överväga den belastning som servitutet innebär för den tjänande fastigheten. Förarbeten uttrycker det som att det ska innebära ett rationellt utnyttjande av den fasta egendomen som medför en positiv nettoeffekt och därmed innebär en ökning av fastigheternas sammanlagda värde. Enligt högsta domstolen ska en sådan bedömning göras typiserat (NJA 2009 s. 656). Det innebär att servitutet inte blir ogiltigt bara för att det i det enskilda fallet inte uppstår en positiv nettoeffekt.
Ändamålet måste också vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Det måste således röra sig ett ändamål som är avsett för en längre tid, tillexempel nyttjande av en utfartsväg. Det får inte heller vara fråga om ett totalt ianspråktagande av annans fastighet. Det ska röra sig om nyttjande i visst hänseende eller använda delar av fastigheten.
Det är inte alltid lätt att avgöra servitutets omfattning och giltighet. Om du behöver hjälp med det eller om du behöver hjälp att utforma ett servitut kan du kontakta oss.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om ett befintligt servitutsavtal är giltigt.
- Få hjälp att skriva ett servitutsavtal.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att bestrida eller att få igenom ett servitut.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med din granne.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.